CIUDAD DE MÉXICO (Proceso).– La Ciudad de México se prepara para el Mundial de Futbol 2026 en medio de una reconfiguración del mercado de vivienda que ya expone situaciones como el de los contratos que se acortan o no se renuevan, departamentos que se retiran del alquiler residencial y una oferta que se desplaza hacia plataformas como Airbnb, donde las tarifas por noche superan una renta tradicional. 

Esta expansión se concentra en las zonas de mayor valor y servicios de la capital –colonias como La Condesa, Roma y Juárez, en la alcaldía Cuauhtémoc; Polanco, en Miguel Hidalgo; o Del Valle y Nápoles, en Benito Juárez–, donde unidades habitacionales se integran al mercado de estancias de corta duración, lo que reduce la disponibilidad para residentes y empuja la búsqueda de vivienda hacia la periferia.

En ese contexto, la Secretaría de Turismo federal (Sectur) calculó la llegada de 5.5 millones de visitantes extranjeros para la Copa Mundial de la FIFA 2026, una proyección que ya incide en la manera en que propietarios y anfitriones ajustan el uso de sus inmuebles para captar esa demanda. 

A la par, organizaciones de vivienda y habitantes afectados advierten que el crecimiento de este modelo se traduce en desalojos, en la pérdida de acceso a rentas en las mismas zonas y en la falta de aplicación efectiva de las reglas que buscan limitar la expansión del alojamiento de corta duración en la ciudad.

Los testimonios de dos anfitriones de Airbnb, René Belmont y Eduardo Meaney, muestran, desde posiciones distintas, cómo la expectativa de esa demanda está desplazando la lógica del arrendamiento tradicional hacia esquemas de renta de corta duración.

En el caso de René, arquitecto y propietario de dos departamentos en el centro de Coyoacán, la cercanía con el estadio mundialista y con una zona de alta afluencia turística convierte al inmueble en una pieza dentro de una expectativa de mercado que ya no se mide por el valor mensual de una renta estable, sino por la capacidad de exprimir noches específicas.

Esto nos da bastante demanda y, bueno, para el Mundial realmente aún no sé realmente cuál será el precio de la renta de estos departamentos; lo que estábamos viendo más o menos es que la derrama, o sea, la oferta, pues es bastante alta, los hoteles van a estar como de 99, 100% de ocupación; entonces, la gente va a necesitar otras opciones de hospedaje, las cuales pueden ser, en este caso, un Airbnb, ¿no? -dice en entrevista con Proceso. 

René no ha fijado aún el precio final por noche de sus departamentos porque, según explicó, su estrategia de operación para aprovechar la derrama del torneo consiste precisamente en esperar: “Prefiero bloquearlas, esperar un poco y ver cómo se van a estar rentando”. 

–Has estado monitoreando en la zona donde tienes propiedades, más o menos, ¿cómo han incrementado los precios de cara al Mundial?

Muchas propiedades están bloqueadas. Sin embargo, mínimo están al doble del costo que generalmente se oferta. Lo que he investigado es que la renta habitualmente por noche está entre mil 500 y dos mil pesos; en este tipo de eventos, como lo puede ser la Fórmula 1, pues más o menos se triplica el costo de la renta. Entonces, si yo lo estoy rentando en dos mil, aproximadamente se rentaría en seis mil pesos la noche. Tienes que ir midiendo más o menos cómo va la demanda.

Lo que describe no es sólo una táctica personal. Es una manera de administración de la escasez: retirar temporalmente la oferta para reposicionar cuando la curva de demanda empuje el precio hacia arriba. La vivienda, en esta lógica, deja de estar pensada como residencia para ser administrada como un activo de alta sensibilidad al calendario.

Lo anterior conlleva un impacto claro. El arquitecto reconoció que uno de sus departamentos estaba ocupado bajo un contrato convencional, pero el plazo fue ajustado para poder liberarlo antes del Mundial: 

“En este caso estaba rentado; si no me equivoco, el contrato acababa a finales de junio, que es justamente el periodo del Mundial. Por eso, al final se habló con el inquilino y el contrato lo hicimos hasta mayo; fue una estrategia comercial, pero por el tipo de contrato con este inquilino.”

Con esa declaración aparece uno de los mecanismos de la transición: no hace falta un desalojo judicial para sacar vivienda del alquiler tradicional; basta con no renovar, anticipar el fin del contrato o reconfigurar el plazo en función de una rentabilidad futura.

Eduardo Meaney, propietario de un departamento en la colonia Roma Norte, llegó al mismo mercado desde una posición distinta, a partir de una experiencia frustrante con el arrendamiento tradicional y de una observación minuciosa del nuevo campo de oportunidad que abre el Mundial. 

Se presentó así: “Mi nombre es Eduardo Meaney, tengo 38 años, nací y crecí aquí en la Ciudad de México, actualmente me encuentro desempleado y estoy organizando un departamento que tengo para ponerlo en renta por Airbnb”. 

Eduardo explica que su decisión de comenzar a rentar su propiedad en plataformas de hospedaje temporal se debió a que antes lo tenía rentado mediante una inmobiliaria, pero su contrato anual no significó estabilidad, sino conflictos y cargas administrativas: 

“Pues te cobran con un mes de renta, te ayudan porque te investigan, te buscan a la persona, pero al final se lavan las manos y ni se encargan; como ellos dicen, de ser el intermediario entre la inquilina y el dueño, porque cada vez que la renta se atrasaba un poco, yo lo tenía que hablar directamente con la inquilina”. 

La mujer que le rentó terminó abandonando el departamento antes de la fecha estipulada, sin hacerse responsable de la penalización establecida en el contrato, en caso de incumplimiento: 

Fue algo que al final tuve que arreglar un poco solo y tampoco quería yo hacerle la gatada a ella porque tampoco era millonaria, entonces dije: ‘Bueno, ya, basta, te perdono’.

Con un departamento vacío en una de las zonas con más demanda de hospedaje temporal en la CDMX, Eduardo Meaney comenzó a recibir propuestas de terceros que le ofrecieron rentarlo para explotarlo como alojamiento temporal. 

“Me molestó un poco la idea de no ser yo directamente quien metiera a la gente”, dice Meaney, quien relata que en ese momento entendió que esa ganancia que otros buscan puede captarla él mismo.

El punto decisivo llegó cuando empezó a revisar los precios de renta en Airbnb, en la misma colonia donde se ubica su propiedad, durante la semana en la que se celebrará la inauguración del Mundial (entre el lunes 8 y el domingo 14 de junio): 

“Me puse a buscar en esa primera semana del partido de Sudáfrica contra México, que es del 11 de junio (...) vi los departamentos y uno que otro que es así, wow, pero la mayoría la verdad es que están bastante equis, bastante feítos, de hecho; y encontré departamentos cobrando 85 mil por la semana, 100 mil, 150 mil, o hay unos por allá ya de 350 mil”. 

El mercado del Mundial se le reveló como un campo donde la renta fija pierde sentido frente a la posibilidad de obtener, en una semana, lo que antes tomaba meses: “Dije: ‘Ay, pero por supuesto, qué estupidez’, al principio decía que yo no quiero ser parte de eso, de la gentrificación, pero la verdad es que nunca he sido una persona que piense demasiado en los demás. O sea, la verdad es que yo creo que cualquier persona que tenga eso lo haría.” 

Esa racionalidad no termina en un solo departamento. Eduardo valora incorporar el inmueble donde vive e incluso otro en el sur de la ciudad. “Sí, la verdad es que sí, porque este departamento yo lo renové para vivir aquí, entonces se podría decir que está en óptimas condiciones; hasta lo podría rentar solamente por ese tipo de fechas del Mundial y luego regresar aquí a mi casa, no sé por qué no lo he hecho antes y creo que para mí funciona bastante”.

Sobre su propiedad en el sur de la Ciudad de México, añade: “Es un departamento que está muy cerca de la Universidad ANÁHUAC del Sur; obviamente no va a ser tanto el perfil que está por Airbnb, pero así hay, por ejemplo, en el Mundial se van a estar rentando hasta en 30 mil o 40 mil pesos, por la cercanía con el estadio. Quizás no es la zona más hot, pero también es una zona muy interesante.”

Su testimonio es muestra de cómo el incentivo extraordinario del Mundial empuja a propietarios individuales a trasladar vivienda al circuito turístico. Él mismo identifica el problema: “Yo creo que hay mucho descontento, y yo entiendo, hay empresas como Wynwood que aquí, donde yo vivo, tienen seis, siete, ocho departamentos”. 

La crítica no lo saca del proceso; lo ubica dentro de él, pero en una escala distinta, por eso defiende la necesidad de distinguir entre grandes operadores y pequeños propietarios: “Debe hacerse una diferencia porque evidentemente yo no tengo los medios; y, aunque los tuviera, no llegaría a desalojar a la gente que ya es mayor para rentar en Airbnb.”

Los números detrás de Airbnb 

La escala de las decisiones individuales de René y Eduardo se refleja en los datos más recientes sobre la expansión de Airbnb en la Ciudad de México. El 27 de febrero último, un grupo de organizaciones en pro del derecho a la vivienda –entre ellas el Frente por la Vivienda Joven (FVJ), Urbano Memorial y la Coalición Internacional para el Hábitat América Latina (HIC-AL)– emitieron un comunicado basado en información de Inside Airbnb, donde se documentó que la plataforma sumó 770 nuevos espacios en solo seis meses. 

Ese crecimiento implicó que, en promedio, tres departamentos o casas completas fueran retirados del mercado de alquiler residencial cada 48 horas durante el primer semestre de 2025. 

De acuerdo con los colectivos, el problema no se limita al crecimiento de la plataforma, sino a su forma de operación, pues denunciaron que siete mil 532 propiedades ya exceden el límite de 180 noches anuales para este tipo de rentas, establecido en la Ley de Turismo de la Ciudad de México, y que la mitad de esos casos se concentra en apenas 959 anfitriones. 

A ello se suma que mil 204 propietarios o gestores controlan prácticamente la mitad de los alojamientos disponibles en la capital del país, lo que evidencia una concentración del mercado que rebasa la narrativa del “pequeño arrendador” y coloca la operación en una escala empresarial.

El mismo análisis señala que el fenómeno se concentra en las zonas centrales: cuatro alcaldías reúnen 81% de la oferta total y la Cuauhtémoc, por sí sola, concentra 12 mil 514 alojamientos, equivalentes a 46.1% de los anuncios en la ciudad.

Al cierre de esta publicación, la plataforma Inside Airbnb registró 26 mil 294 anuncios activos en la Ciudad de México, de los cuales 17 mil 130, equivalentes a 65.1%, correspondían a casas y departamentos completos; el resto se distribuía en más de ocho mil habitaciones privadas, 256 habitaciones compartidas y apenas 86 cuartos de hotel.  El mismo tablero reportó una tarifa promedio de mil 556 pesos por noche.