PACHUCA, Hgo. (apro).- Después de 17 años de denunciar fallas estructurales en las viviendas que adquirieron a crédito en el Fraccionamiento Santa Matilde, municipio de Zempoala, Hidalgo –y acreditar estas deficiencias mediante pruebas científicas–, ocho personas obtuvieron una sentencia a favor tras una demanda mercantil por incumplimiento de contrato, que derivó en el embargo de una propiedad de la inmobiliaria que les vendió las casas defectuosas: Zeuqram S.A. de C.V.

El predio embargado se ubica en la misma zona habitacional donde ellos compraron en 2007, y en la que actualmente viven 250 familias que también tienen su patrimonio en riesgo.

Aunque ganaron la demanda, acusan que las autoridades estatales –ahora bajo la administración morenista de Julio Menchaca Salazar– han impedido que la reparación del daño que un juez federal ordenó para ellos se concrete, lo cual ven como una protección al empresario Alejandro Márquez Camacho, dueño de Inmobiliaria Zeuqram, quien, aseguraron, ha sido favorecido con permisos y concesiones por parte de los gobiernos.

En la búsqueda de que les entregaran una vivienda como la que habían pagado con créditos del Fovissste y el Infonavit, pero sin los daños que desde los primeros meses mostraron las de su privada, San Emeterio, descubrieron inconsistencias en los registros de propiedad y los pozos de abastecimiento de agua, entre otras, que han denunciado a las autoridades estatales y federales, sin que hayan procedido hasta ahora.   

Los dictámenes

La denuncia contra la inmobiliaria comenzó desde 2011, cuando un grupo de entonces 20 familias no consiguió que les repusieran las viviendas dañadas. En ese entonces, fue por la vía penal, a través de la Procuraduría General de Justicia del Estado de Hidalgo (PGJEH).

Un dictamen pericial del 25 de febrero de 2014 refiere que el inmueble lote 19 presentaba humedad (moho), más señales de escurrimiento de agua y desprendimiento de pasta, tanto en muros como en plafones, y que al realizar el estudio se apreciaban, en la fachada, 45 grietas horizontales, 33 verticales y 15 diagonales a 45 grados; no obstante, en el total de la construcción, entre sala-comedor, cocina, recamaras y baño, el perito Roberto Rodríguez Aguilar contabilizó 310, que tanto traspasaban muros como la losa.

Los mismos imperfectos fueron observados durante la inspección en lotes identificados con los números 6, 10, 13, 12, 21, 20, 11, 16 y 18. El evalúo de los daños, según aquel dictamen, ascendía a 281 mil 801.13 pesos en cada una de las construcciones.

En el informe, parte de la averiguación previa 12/DAP/R/II/1713/2011 por delitos patrimoniales, el perito de la Procuraduría General de Justicia del Estado anotó: “Las viviendas no son aptas para ser habitables, ya que sus diferentes espacios presentan humedad (con moho), señales de escurrimiento de agua y desprendimiento de pasta, tanto en muros como en paflones; se encuentra que existen grietas que traspasan los muros; igualmente existen grietas que traspasan la losa”.

Tras analizar los planos remitidos por la Dirección de Obras Públicas de Zempoala, las licencias de construcción, el proyecto ejecutivo, entre otros documentos, también indicó que “las casas habitación cumplen con la distribución y medidas contempladas en planos arquitectónicos, sin que se pueda determinar si la construcción de las edificaciones se realizó de acuerdo a la norma aplicable en la materia”. En tanto, Protección Civil estatal recomendó el desalojo inmediato por el riesgo ante las fallas estructurales que detectó.

Esta averiguación previa fue desechada después de seis años. La PGJEH argumentó la prescripción del delito. Los afectados lo consideraron un tipo de protección a la empresa, por, afirman, el poder político y económico de la familia Márquez Camacho.

Tras esto, presentaron una demanda mercantil por incumplimiento de contrato, en la cual, después de otros cuatro años, obtuvieron sentencia a favor.

El 2 de marzo de 2019, el juez Décimo Octavo de lo Civil de Proceso Oral de México, Jorge Luis Ramírez Sánchez, dictó contra la empresa: “Se condena a Inmobiliaria Zeuqram Sociedad Anónima de Capital Variable al cumplimiento de los contratos de compraventa”; así como “a la reparación y restauración de los bienes” que vendió y tenían las fallas estructurales que arrojaron los peritajes. También se le condenó a “que provea las casas objeto de los contratos de compraventa, del uso de agua potable y drenaje, confirme a la normatividad aplicable”, y a que compruebe documentalmente que cumplió con los ordenamientos. La condena estipulaba lo que desde el inicio pidieron los agraviados: que les entregaran una casa como por la que habían pagado en 2007, pero sin daños.

Pese a que la empresa nunca se ha presentado a juicio (se encuentra en rebeldía), en noviembre de 2022 se ordenó el embargo de las propiedades de la inmobiliaria. Fue en ese momento que los afectados, que denuncian encubrimiento del gobierno para la empresa, detectaron otras irregularidades.

“Después de largos trámites con jueces de Hidalgo, además de errores en cuanto a la información de la lista de propiedades de la Inmobiliaria por parte del Instituto de la Función Registral, fue hasta julio de 2023 que se llevó a cabo la inscripción del embargo en dicho instituto, sin que hasta la fecha hayamos podido realizar el avalúo y el remate correspondiente, ya que, en este último lapso, hemos confirmado que no sólo la construcción de las viviendas es de pésima calidad; que hay irregularidades en el otorgamiento de los permisos; que los fraccionamientos no cumplen con requisitos tan importantes como lo son el drenaje pluvial independiente del drenaje sanitario, etcétera…, pero algo más grave es el hecho de que no se cuenta con certeza jurídica sobre la propiedad de las viviendas, pero aún peor, es que en reunión sostenida en las oficinas de la Subsecretaría de Gobierno del Estado de Hidalgo con el director de Vinculación Municipal, José María Espitia Islas; la directora de Predial y Catastro del municipio de Zempoala, Ivonn Mendoza Contreras, y Carolina Ruíz Martínez, directora General de Gobierno, con parte de nosotros, se reconoció que existen un determinado número de inmobiliarias piratas en el estado, y que es una práctica común que las empresas no concluyan con los trámites de escrituración ante el Registro Público de la Propiedad”, denunció Leticia Hernández de la Rosa, una de las afectadas.

En ese momento, añadió, alertaron que se iba a presentar un problema social grave, ya que uno de los predios embargados se encontraba ya fraccionado y por esta razón se tendrían que desalojar alrededor de 250 familias que habitan las privadas 29, 30 y 31 “a consecuencia de los actos de corrupción de las administraciones pasadas, pero también a la omisión y dilación de las autoridades actuales”, ya que a más de un año “siguen sin poner en orden a las empresas inmobiliarias y permitiendo se siga construyendo sin control alguno”.

Una de las inconsistencias, refiere, es que hay casos en que la totalidad de escrituras está registrada en un solo tomo, lo cual no da como propietarios a quienes pagaron por ellos. Como ejemplo, un documento solicitado por una de las habitantes, quien vive en la privada 81. Al acudir al Instituto de la Función Registral del Estado con el número de escritura que le dieron al adquirir la casa, le informaron que no se localizó. La búsqueda arrojó: “No se encontró ningún predio asociado”. La entrada de la solicitud tiene el número de folio 24599, con fecha del 28 de abril de 2023.

Denuncian inconsistencias y protección

Además del peritaje público solicitado por la procuraduría en la averiguación previa que después precluyó, los afectados solicitaron uno particular al Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto, el cual secundó que en las casas los daños existentes en los sistemas de piso “repercuten de manera muy importante tanto desde el punto de vista estructural y desde el punto de vista de la durabilidad”.

“En resumen, los problemas existentes en los muros son una consecuencia de un proceso muy elevado de contracción por secado; respecto al sistema de piso, las patologías existentes son originadas por una deficientes estructuración, en donde existe la duda acerca de que si en algunas zonas el limitado peralte (sobre todo de la losa) es capaz de absorber o no los niveles de esfuerzos que se generan por las cargas actualmente existentes”. En síntesis: la resistencia del concreto era mala.

Por estas deficiencias, los especialistas sugerían reparar los daños para prevenir cualquier riesgo. Protección Civil del estado, además de recomendar la evacuación en 2011 ante el riesgo por fallas estructurales, recomendó un estudio preciso para identificar el nivel de daño en cada construcción. También, alertó por un problema sanitario por la generación de moho y salitre.

“En febrero de 2007 me entregaron mi casa y los tres meses se empezaron a caer los acabados. Me acerqué a la constructora, pasó tiempo, pero fueron un día a reparar y a los tres meses se volvió a caer, fue cuando empezamos con la demanda”, contó Patricia Hernández Rojo, quien dejó de habitar en 2011 la casa identificada como lote 11, en San Emeterio, la cual siguió pagando por más de una década.

“Yo busqué al principio rentar, tuve que salir con mis cosas y mis tres hijos, dos adolescentes entonces de 15 y 13 años, y una niña de cinco, que es asmática y por la humedad y las condiciones en que se encontraba la casa presentaba cuadros repetitivos de broncoespasmos”, mencionó. Leticia, ingeniera civil por la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y quien labora en la Secretaría de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes del gobierno federal, también padece de los bronquios, con una bronquitis crónica diagnosticada que se agravaba por la humedad.

Ambas afectadas revelaron que, cuando siguieron la sentencia por la vía mercantil, descubrieron que las 250 familias que viven sobre el predio que ellos embargaron, tiene otro embargo, por el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), cuya causa desconocen, lo cual consideraron una doble vulneración para las personas que pagaron por propiedades que están en riesgo.

Asimismo, especificaron que no conocen el valor conforme a escritura pública del predio embargado. El registro público lo maneja como un predio rústico, como parcela, “como si no estuviera construido, enajenado y vendido”.  La familia Márquez lo tiene registrado como un solo lote. No obstante, el municipio sí lo tiene registrado como fraccionado.

Para conocer el valor de la propiedad embargada “se tienen que evaluar cada uno de los inmuebles, porque tienen niveles de construcción distintos”, precisó Enrique Ramos Jiménez, afectado por la compra en la misma privada, del lote 20, y también ingeniero civil de profesión.

“Se están violando muchas leyes de origen y esa situación ha imperado desde que nosotros adquirimos las viviendas. Pedimos que futuros fraccionamientos cumplan con lo que marca la ley en cada caso, para que la gente que los adquiera tenga certeza jurídica, aun cuando los estén pagando. No sé si (las autoridades) no sepan la gravedad de autorizar fraccionamientos faltando a las leyes, o que no se den cuenta de la responsabilidad que implica otorgar licencias y demás (…). Intervienen muchos organismos gubernamentales y si uno no cumple, no debería darse el visto bueno para que se realice la construcción. Por eso hay falta de servicios, están mal construidos, vienen las inundaciones, no hay pozos de absorción, los drenajes no están separados… no hay condiciones para habitar”, dijo.

El fraccionador, remarcó, al incumplir con la norma, por ley debió demoler, “pero las autoridades lo han respaldado”.

Al investigar sobre el fraccionamiento donde adquirieron casas, encontraron que hubo una autorización de la instancia que en su momento se llamaba Instituto de Vivienda del Estado de Hidalgo, del 31 de marzo de 2005, en el gobierno de Miguel Osorio Chong. La Fracción IV del oficio INVIDAH/VE/1238/DQU/0438/2005 reza: “el pago de derechos que acusa esta resolución administrativa por concepto de autorización, de relotificación y ampliación de una superficie de 220 mil 189.18 metros cuadrados del fraccionamiento ‘Privadas de Santa Matilde’, en las parcelas 62-Z-1 P1/1, Parcela 84 Z-1 P1/1 y Parcela No. 61 Z-1 P1/1, queda eximido en virtud de que la inmobiliaria Zeuqram SA de CV, representada por el Lic. Alejandro Márquez Camacho, construirá dentro de las áreas destinadas a equipamiento urbano dentro del fraccionamiento, un jardín de niños, una escuela primaria, un centro religioso y recreativo, un centro de salud, un centro de barrio (plaza de usos múltiples) y áreas recreativas y deportivas”.

Los demandantes afirmaron que no construyó esta infraestructura por la cual recibió exención de pago; por el contrario, acusaron, esa zona ya está lotificada otra vez.

Desde 2010 solicitaron los planos de proyecto estructural y memoria de cálculo de las viviendas tipo “Galaxia”, pero no los recibieron.

Los agraviados contaron que, en una ocasión, cuando habían iniciado la demanda, tuvieron una reunión en la Ciudad de México con el empresario Guillermo Alejandro Márquez Camacho –que entre sus negocios tuvo al club Celaya en la división de ascenso del fútbol mexicano–. En un momento, relatan que él se levantó y apagó la grabadora, para decirles: “Yo no tengo problema en demoler 18 casas –que son las que comenzaron con el proceso legal por irregularidades en la construcción–, pero no cuatro mil. “Está consiente que todas las casas que ha construido tienen las mismas deficiencias”, consideró Leticia Hernández.

“Hemos tratado de acercarnos con gobierno estatal, desgraciadamente no sabemos qué grado de compromiso hay (con los constructores). Las 250 familias no están enteradas de la situación en la que se encuentra su predio”, precisó Ansel González García, esposo de Hernández de la Rosa, ambos dueños del lote 19 de la privada 83, en San Emeterio.

Él es pasante de ingeniero civil y dedicado al rubro de la construcción. “Los conocimientos técnicos nos ayudaron a sustentar nuestro dicho”, menciona sobre la postura en la que se mantuvieron los primeros diez años: que las viviendas tenían daños estructurales, aunque percibían que los gobiernos, entonces priistas, protegían al empresario.

“Si nosotros fuéramos como el gobierno, ya hubiéramos rematado, pero no hemos dado ese paso por no afectar a la gente. Nosotros tenemos 17 años, desde que adquirimos la casa, de estar luchando porque se nos cumpla un contrato y es la fecha en que no podemos resolverlo”, sumó Leticia Hernández. “Por la corrupción que impera en el estado no podemos cobrar”, insistió.

“Nos están demostrando que no hay un proyecto integral de la zona, porque construyen (más fraccionadores) y se conectan con lo que ya existe, algo que está mal. Por eso cae tantita agua y se inunda, los colectores están trabajando a tubo lleno. Se está poniendo en riesgo la vida de las personas. Va a llegar un momento en que se va a inundar y como todas las instalaciones eléctricas están subterráneas… ese es un verdadero peligro”, agregó.

La familia Márquez Camacho, expuso, ha construido más de cuatro mil viviendas en municipios como Zempoala, Mineral de la Reforma, Tolcayuca y Pachuca. “El concreto se deshace con las manos y el agua, y tienen 17 años”, planteó Patricia Hernández, y Leticia, quien fue su vecina antes de desalojar la privada San Emeterio, complementa: “La vida útil de una vivienda son 50 años, en una construcción tradicional. Nosotros desde el primer año tuvimos problemas”.

“No vamos a perjudicar a estas familias, definitivamente, lo que pretendemos es una demanda por daños y perjuicios contra el gobierno del estado y del municipio. Que paguen los gobiernos, que por (su) negligencia, dilación y asociación delictuosa con el constructor no podemos ejecutar la orden del juez”, expuso Leticia Hernández.   

“No podemos ejecutar, si quieren ustedes por cuestión moral; no queremos perjudicar a las personas que viven ahí. Yo me pongo en su lugar, posiblemente ya están terminando de pagar una casa pensando que es suya (…); sin embargo, ya vimos con este embargo que hay 250 casas que no están en el registro público, y esto puede pasarle a más personas si alguien más vuelve a demandar y llega a otro embargo. Esa es la negligencia más grande de las autoridades: no darles la certeza jurídica”, criticó. 

Su postura es que, si el gobierno quiere seguir con la protección al empresario, debe hacerse responsable por el resarcimiento de daños que ordenó el juez; además, planteó que hay gente que, por la fecha en que adquirió su vivienda, todavía está en posibilidad de demandar a Márquez Camacho si detecta que su hogar fue construido con materiales deficientes. En el registro de la propiedad, trabajadores les indicaron que el empresario ahora construye y comercia bajo el nombre de Grupo Comercial Jire S.A. de C.V.,

Enrique Ramos Jiménez dio a conocer que el municipio les respondió que no ha recepcionado el fraccionamiento; sin embargo, sí cobra predial, en tanto que la Comisión de Agua y Alcantarillado de Servicios Intermunicipales (Caasim), aunque no surta agua, cobra los recibos; tras dos vencidos, corta el servicio.

Los artículos en los que fundamentan la responsabilidad del gobierno son el 109, último párrafo, de la Constitución Política, por actos u omisiones que redunden en perjuicio del interés público, y el 154, antepenúltimo párrafo, de la Constitución del Estado de Hidalgo. 

“En el caso de gobierno del estado, ninguna instancia quiere hacerse responsable. El empresario viene a hacer lo que sabe hacer, dinero. ¿Quién les debe poner un alto? Las autoridades. Desgraciadamente sigue construyendo, ahí mismo”, denunció Leticia Hernández, quien hizo una petición a la presidenta electa Claudia Sheinbaum Pardo (también enviaron cartas al presidente Andrés Manuel López Obrador para que conociera el caso): no contratar a estos constructores y verificar las condiciones en las que han operado los fraccionadores en la zona metropolitana de Pachuca.  

Una de las metas que ha expuesto Sheinbaum es construir un millón de viviendas. Los afectados por Zeuqruam suponen que será en la zona de Zempoala, porque por ahí llegará el tren ligero. “Si las casas que pretenden construir por Infonavit y Fovissste las van a hacer en las condiciones en las que se encuentran éstas, mejor que no hagan nada, porque a nosotros lo único que nos venden son problemas”, reclamó.

“Destruyen un plan de vida para la gente que compra una vivienda”, añadió Enrique Ramos Jiménez, quien el año pasado terminó de pagar el crédito inicial de, aproximadamente 300 mil pesos, por la casa tipo Galaxia que le vendió Zeuqruam.

Ante la Comisión Nacional de Derechos Humanos (CNDH) también presentaron una queja por las condiciones en que se encuentra el pozo de agua potable que suministra a varios fraccionamiento, incluido Privada Santa Matilde, lo cual, alegaron, ha sido denunciado desde hace once años, sin respuesta de las autoridades del estado y los gobiernos federales.

El grupo de ocho personas que obtuvo la sentencia a favor por las deficiencias en las casas que adquirieron calificó de cártel inmobiliario a las empresas de la familia Márquez Camacho, “que es una de las más poderosas económica y políticamente en el estado, quienes a través de por lo menos dos constructoras de viviendas, Inmobiliaria Zeuqram y Grupo Comercial Jire, se han dedicado a realizar grandes desarrollos habitaciones siendo estas en su mayoría de interés social, quienes por considerar que el nivel socioeconómico de los compradores, por ser bajo, les entrega viviendas que no sólo son de pésima calidad, sino también presentan daños estructurales”.